Katılımcılar yönünden tapu alma, organize sanayi bölgesi (OSB) açısından ise tapu verme koşulları ve bu tapulara konulacak şerhler, hem 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (OSBK) hem de Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (OSBUY) ile düzenlenmiştir. OSBK’nın 18’inci maddesinde ve OSBUY’un “Tapu Verme” kenar başlıklı 58’inci maddesinde yer verilen hükümler çerçevesinde, tapu almada/vermede aranacak koşullar ile tapulara konulması zorunlu şerhler aşağıda başlıklar halinde izah edilmiştir.
Tapu Alma Koşulları Sanayi parseli tahsisi yapılan katılımcıya;
OSB’ye tahsis bedelini tümüyle ödemesi veya tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubu vermesi,
Ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütname vermesi,
halinde ipoteksiz tapusu verilir. Yani, katılımcının tapusunu alabilmesi için, yukarıda belirtilen iki koşulu birlikte sağlaması gerekir. Kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az % 50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alan katılımcılara, bu durumu banka ile aralarında imzalanan kredi sözleşmesi ile belgelemeleri, tahsis bedelini defaten ödemeleri veya tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubunu, OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütnamesini OSB’ye vermeleri ve OSBUY’un 43’üncü maddesinin birinci fıkrasında aranan şartı sağladıklarını projeleri ile belgelemeleri durumunda üretime geçme şartı aranmaksızın tapuları verilebilir. Bu durumda Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde ipotekli, Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde ipoteksiz tapu verilir. Tapulara Konulacak Şerhler Tahsis bedelinin tümünü ödeyen veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu veren ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname veren katılımcının tapusu; yapı kullanma izni almış ancak tesisi üretime geçmemiş ise, “geri alım hakkı” şerhi konularak verilir. Eğer katılımcı işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak tesisi üretime geçenlerden ise, bu durumda tapusu geri alım hakkı şerhi konulmadan verilir. Bunun yanında, OSBK’nın 18’inci maddesinin dokuzuncu fıkrası gereği, OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. OSB mülkiyetinde iken katılımcılara tahsisi/satışı yapılıp tapuları verilen sanayi parselleri de bu kapsamda olduğundan, OSB tarafından katılımcılara verilen tapuların tamamında “Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konulmalıdır. Yine, OSBK’nın 18’inci maddesinin üçüncü fıkrası gereği, katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsaların tapularına “Taşınmaz hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz; katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez.” şerhinin konulması gerekir. OSBK’nın Ek 3’üncü maddesi uyarınca yapılan bedelsiz parsel tahsislerinde ise, tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen parselde üretime geçilmeden tapu talep edilmesi halinde; yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması şartıyla, tapu kütüğünün beyanlar hanesine devir işlemi sırasında “12/4/2000 tarihli ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun ek 3 üncü maddesine göre, işbu taşınmazı devralan gerçek veya tüzel kişiler, söz konusu Kanun ve bu Kanunun uygulanması ile ilgili çıkarılan Yönetmelik ile Yatırım Taahhütnamesinde belirtilen devir amaç ve koşullarına uymak zorundadır. Bu şerh kaldırılmadığı sürece taşınmaz hiçbir şekilde başkalarına devredilemez, ipotek edilemez, teminat verilemez. İflas ve konkordato ile diğer ayni ve şahsi haklara da konu edilemez.” şeklinde şerh konulur. OSBK, Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Parsellerin Tamamen Veya Kısmen Bedelsiz Tahsisine Dair Yönetmelik, OSBUY, Yatırım Taahhütnamesi ve Parsel Tahsis Sözleşmesindeki şartlara uygun olarak yapılan yatırımın işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınmasını müteakip, 5.000 m²’ye kadar olan parseller için en az 10, 5.000 m²’den büyük olup 10.000 m²’ye kadar olan parseller için en az 20, 10.000 m²’den büyük olup 20.000 m²’ye kadar olan parseller için en az 30 ve 20.000 m²’den büyük parseller için ise en az 50 kişilik istihdam ile üç ay üretim yapmasından sonra katılımcılar, tahsisi yapan OSB’den tapu kayıtlarındaki şerhin kaldırılmasını isteyebilir. OSB’ce yapılan inceleme ve denetim sonucunda şartlara uyulduğunun anlaşılması halinde, ilgili OSB’nin talebi üzerine ve Bakanlığın müsaadesi ile OSB tarafından tapu kayıtlarından şerh kaldırılır. Öte yandan, kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alan katılımcılara, bu durumu banka ile aralarında imzalanan kredi sözleşmesi ile belgelemeleri, tahsis bedelini defaten ödemeleri veya tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubunu, OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütnamesini OSB’ye vermeleri ve OSBUY’un 43’üncü maddesinin birinci fıkrasında aranan şartı sağladıklarını projeleri ile belgelemeleri durumunda, üretime geçme şartı aranmaksızın verilebilecek tapularına ise “geri alım hakkı şerhi” konulmaz. Sonuç, OSB mevzuatı, ülkemiz sanayisinin bel kemiği olan organize sanayi bölgelerinde, sanayicilere tahsis edilen alanların tapu işlemlerinin, kötüye kullanımlara mahal vermeden makul bir sürede tamamlanmasını ve sanayicilerin olabildiğince hızlı bir şekilde üretime başlamalarını sağlayacak bir bakış açısıyla hazırlanmıştır. Bu kapsamda çalışmamızda, organize sanayi bölgelerinde tapu alma koşulları ve tapulara konulacak şerhlere ilişkin OSB mevzuatında yer alan hususlar aktarılmıştır. Av. Duygu Kılıç Çaylı