23.06.2022 tarihli Kanun değişikliği ile noterler de satış sözleşmesi düzenleme konusunda yetkili kılınmış ve ilgili sistemin 1.1.2023 tarihine kadar kurulması öngörülmüştür. Bu süre Cumhurbaşkanlığı kararı ile 01.07.2023 tarihine uzatılmıştır.[1]
11.01.2023 Tarihli ve 32070 Sayılı Resmî Gazete’de “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” (“Yönetmelik”) yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.[2]
Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Şekli ve Geçerliliği
Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 gereğince resmi şekle tabii tutulmuş olup resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz sayılmıştır.[3]
Yargıtay aynı zamanda, şekil şartına gerçekleştirilmeksizin sözleşmeye dayanarak taşınmazın teslim edilmesi ve bununla birlikte sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanması olarak nitelendirmektedir.[4]
Bu durumda tapu müdürlüğünde ya da noterde düzenlenmeyen taşınmaz satış sözleşmelerine dayanılarak hak iddia edilemeyecektir.
Noterler Tarafından Düzenlenecek Olan Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Uygulanacak Usul ve Esaslar Nelerdir?
Yönetmelik ile noterlerce düzenlenecek sözleşmenin düzenlenmesine ilişkin başvuruların sadece Türkiye Noterler Birliği’nin (TNB) “e-randevu/başvuru” uygulamasından e-Devlet kapısı kullanılarak yapılabileceği düzenlenmiştir.
Öncelikle sözleşme yapmak isteyen taraflar yönetmelikte belirtilen bilgileri ve taşınmaza ilişkin bilgileri sisteme girerek başvuru oluşturmaktadır.
Bununla birlikte yönetmelik ile sözleşmeye ilişkin işlemleri bizzat yapmak zorunda olan noterin ilgili sözleşmeyi düzenlerken Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ndeki (TAKBİS) sözleşme şekil ve içeriğini gözeteceği ve akabinde Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (TNBBS) kaydedilmiş olan sözleşme örneğinin kullanılacağı düzenlenmiştir.
Noter, düzenlediği başvuru belgesini Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS) üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne iletecektir. Bununla beraber noter, taşınmaza ilişkin bilgileri TAKPAS’tan sorgulayacak; eksikliğin bulunması halinde TAKPAS vasıtasıyla talep edecek, taşınmazın satışına dair herhangi bir hukuki engelin bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi hazırlayacaktır.
Sözleşmenin hazırlanmasının akabinde noter sözleşmeyi taraflara imzalatacak, taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa bunlar hakkında tarafları bilgilendirecektir. Satışı kısıtlayıcı veya satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığının noterce tespit olunmasını takiben sözleşme TAKBİS’e kaydedilecek; söz konusu kayıt dahilinde taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacak ve noter tarafından tapu senedi verilecektir.
Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi Durumunda Doğan Masraf Kalemleri Nelerdir?
Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı[5] alınacak olup, bu işlemler için ayrıca noter harcı istenmeyecektir.
Bu kapsamda yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmayacak, noter ücreti ise taşınmazın değerine göre 500 TL’den az ve 4.000 TL’den fazla olamayacaktır.[6]
Ayrıca, taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınacak ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmeyecektir.
Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kağıtlar değerli kağıt bedellerinden istisnadır. Dolayısıyla, noter huzurunda imzalanması tercih edilen taşınmaz satış sözleşmeleri dolayısıyla damga vergisi ödenmeyecektir.
Sonuç
Yönetmelik ile birlikte, noterlere verilen taşınmaz sözleşme düzenleme yetkisinin kullanılması bakımından uygulanacak usul ve esaslar belirlenmiştir.
Noterlerin taşınmaz üzerindeki tüm hakları denetleme ve tarafları bilgilendirme yükümlülüğü ile belirlenen usul ve esaslar dahilinde, tarafların hak kaybına uğramasının önüne geçileceği öngörülmektedir.
Av. Öykü ŞANLI
Doğa DEMİREL
[1] 28.12.2022 Tarihli CBK kararı [2] İlgili Yönetmeliğe buradan ulaşabilirsiniz. [3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 09.11.2021 tarihli ve 2021/5662 E., 2021/11090 K. sayılı kararı, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.09.2021 tarihli ve 2021/170 E., 2021/680 K. sayılı kararı [4] Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı [5] Taşınmazın beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devreden ve devralan için binde 20 [6] Sözü edilen miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacaktır.