Kentsel Dönüşüme İlişkin Kanun Değişikliği ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

9 Kasım 2023 Tarihli Resmî Gazete’de Yayımlanan 7471 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişiklikler

‘’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’’[1], 9 Kasım 2023 Tarihli ve 32364 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kentsel Dönüşüm İçin Getirilen Bu Düzenleme ile Ne Amaçlanmaktadır?

Ülkemizin jeopolitik konumu itibarıyla riskli deprem bölgesinde yer alması, doğal afetlere hazır hale getirilmesi için çalışmalar yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu doğrultuda deprem başta olmak üzere doğal afetlere dirençli hale getirilebilmesi için kentsel dönüşüm çalışmaları yapılmıştır. Bu kapsamda 31.05.2012 tarihinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir.

Bu Kanun ile günümüze kadar riskli yapı ve alanların dönüştürülmesi amacıyla çeşitli kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirilmekle birlikte, ülkemizin karşı karşıya olduğu deprem riski göz önünde bulundurulduğunda bu riskli yapı ve alanların dönüştürülmesi işinin bir an önce tamamlanması gerekmektedir.

Bu nedenle de 6306 sayılı Kanun’un uygulama sürecinde karşılaşılan sorunları çözmek üzere birtakım çözüm önerileri getirilmiş, bu riskli yapı ve alanların dönüştürülmesine ilişkin uygulamaların gerekirse maliklerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılması, maliklere yapılan kira yardımı ve faiz desteği miktarlarının artırılması, yine dönüşüm uygulamalarını hızlandırmak amacıyla, özellikle riskli yapıların tespiti, riskli yapıların tahliyesi ve Kanun kapsamında hisse satışı işlemlerinde tebligat sürecinin yeniden düzenlenmesi, riskli yapı tespiti ve yıkım işlemlerinde karşılaşılan engellemeleri ortadan kaldıracak tedbirlerin alınması, maliklerin yapılacak uygulamalar konusunda karar alma süreçlerinin kısaltılması ve neticede yeni yapının yapımına bir an önce başlanılması için gerekli tedbirlerin alınması gibi yeni düzenlemeler bu kanun değişikliği ile 6306 sayılı Kanun’a eklenmiştir.

Kanun Değişikliği ile Kentsel Dönüşüm Konusunda Getirilen Değişiklikler Nelerdir?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7471 sayılı Kanun’un 2. Maddesi ile, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na geçici madde eklenmiştir. İlgili madde ile, 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında uygulanacak hükümlere ilişkin belirleme yapılmıştır.

Buna göre bu nitelikteki davalarda; Dosyanın tekemmül etmesinden veya keşif, bilirkişi veya duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanması gerektiği, uyuşmazlığın istinaf kanun yoluna götürülmesi durumunda; istinaf dilekçelerinin on gün içinde inceleneceği, bu dilekçelere cevap verme süresinin de on gün olduğu, mahkemenin istinaf istemini en geç iki ay içinde karara bağlayacağı, yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz yolunun kapalı olduğu, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılaması gereken hallerde keşfin dosyanın tekemmülünden itibaren on beş gün içinde yapılacağı, bilirkişi raporlarının on beş gün içinde mahkemeye teslim edileceği ve bu raporlara ise tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebileceği, belirtilmiştir.

Kanun’un 7. Maddesi ile, 6306 sayılı Kanun’un üçüncü maddesinin birinci, ikinci ve dördüncü fırkalarında değişikliğe gidilmiş, yedinci fıkrası ise yeniden düzenlenmiştir. Bu kapsamda söz konusu maddenin birinci fıkrası ile, Riskli yapıların tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılacağı ve sonucun Başkanlığa ve İdareye bildirileceği düzenlemesi getirilmiştir. Bununla birlikte düzenleme ile, Başkanlık ve İdarenin riskli yapıların tespitini resen yaptırabilmesinin de mümkün olduğu belirtilmiştir. Bununla birlikte Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilecektir.

İşbu düzenleme ile önemli bir hususa değinilmiştir ki; riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda, Başkanlıkça veya İdarece talep edilerek mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izinle birlikte, kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları ve alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılabileceği veya yaptırılabileceği belirtilmiştir.

İlgili düzenleme gereğince, riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Yapılan bu itirazlar ise, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımından oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacaktır.

Söz konusu maddenin ikinci fıkrası ile, riskli yapıya ilişkin yapılan tespit işleminin, yapının ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilmesini sağlamak için tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tamu müdürlüğüne bildirileceği ve tespite ilişkin bilgileri içeren tutanağın yapıya asılacağı, maliklere ise E-Devlet Kapısı üzerinden bildirileceği belirtilmiştir.

Maddenin dördüncü fıkrası ile, Başkanlıkça belirlenen tescil edilmemiş alanların önce tapuda Hazine adına tescil edileceği, sonrasında ise Başkanlığa veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ veya İdare’ye bedelsiz olarak devredilebileceği belirtilmiştir.

Maddenin yedinci fıkrasında ise, mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunmak isteyen kişilerin, bu taşınmazlarının yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun, mülkiyetinin devrine muvafakat etmesi veya dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu düzenlemenin daha iyi anlaşılabilmesi için Kanun’un ‘’tanımlar’’ başlıklı ikinci maddesinde yer verilen ‘’rezerv yapı alanı’’ kavramına ilişkin tanım şu şekildedir:

‘‘Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı[2] olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları’’

Bu düzenleme ile, Kentsel dönüşüm için gelir elde etmek maksadıyla, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin belirli bir miktarının veya değerinin Başkanlığa devredilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kanun’un 9. Maddesi ile, 6306 sayılı Kanun’un ‘‘tahliye ve yıktırma’’ başlıklı beşinci maddesinde birtakım önemli değişikliklere gidilmiştir. Bu değişiklik ile, tespiti gerçekleştirilen riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceği, bu süre içinde yapının, malikleri tarafından yıktırılmaması halinde yapının idari makamlarca yıktırılacağının bildirileceği hususu belirtilmiştir.

İlgili maddenin dördüncü fıkrasında ise, süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılmasının Başkanlıkça İdareye bildirileceği ve idare tarafından yıktırılacağı, ayrıca bu işlemlerin Başkanlık tarafından bizzat da yapılabileceği belirtilmiştir. Bununla birlikte ilgili düzenleme gereğince, yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça veya İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne dayanarak kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılabilecektir. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerine ilişkin masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilecektir.

Maddenin beşinci fıkrasında ise, riskli yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin bildirimin ayni ve şahsi hak sahiplerine, işleme ilişkin tutanağın yapıya asılması suretiyle; maliklere ise, E-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi suretiyle yapılacağı belirtilmiştir.

Kanun’un 10. Maddesi ile, 6306 sayılı Kanun’un ‘‘uygulama işlemleri’’ başlıklı beşinci maddesinde de birtakım önemli değişiklikler yer almaktadır. Bu kapsamda, dönüşüm uygulamalarının gerektirdiği, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm işlemlerin, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılacağı ifade edilmiştir. Bununla birlikte paydaşlar tarafından alınan bu karara katılmayanların arsa paylarının, Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılacağı, satışın paydaşlara gerçekleştirilemediği takdirde ise dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınacağı düzenlenmiştir.

İlgili maddeye ilişkin değişiklik teklifi ile, kentsel dönüşüm projesi kapsamında yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açılabileceği belirtilmiştir. Ancak bu düzenleme gereğince, ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınmasını ve bu karara göre işlem yapılmasını engellemeyecektir.

Kanun’un 11. Maddesi ile, 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesine, yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlardaki dönüşüm uygulamalarının aciliyeti gözetilerek, uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabileceği yönünde hüküm eklenmiş ve riskli yapı tespiti ve tahliye işlemlerinde engellemeler ile karşılaşılması durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıların veya alanların açtırılması suretiyle tespit ve tahliye yapılacağı düzenlenmiştir. Bununla birlikte, hak sahipliği çalışmalarına ilişkin yeni bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve diğer şekillerde hak sahipliği verileceği belirtilmiştir. Ancak bunun için hak sahibinin borçlanması gerekiyorsa, hak sahibi ile borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılacaktır. Hak sahibi tarafından sözleşmedeki bu borcun tamamı ödenmeden yapının tapuda üzerine tescili yapılmayacaktır.

Sonuç olarak;

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7471 sayılı Kanun çerçevesinde getirilen düzenlemeler ile, kentsel dönüşüm uygulamalarının hızlandırılması amacıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur. Bu düzenleme çerçevesinde Başkanlık, ülke genelinde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışında kalan riskli yapıların dönüşüm uygulamalarını yürütecektir.

Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun’da yer alan riskli yapı ve alanların, dönüştürülmesi uygulamalarına ilişkin esaslarda önemli ve birey-kamu dengesinde farklılıklara yol açacak değişikliklere yer verildiği değerlendirilmektedir.

Av. Duygu KILIÇ ÇAYLI

Abdullah ALİİPEK

[1] İlgili Kanuna buradan ulaşabilirsiniz. [2] Bu Kanun’un 6. Maddesi ile, Uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskûn alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu görülmüştür. Hâlbuki yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi mümkündür. Belirtilen sebeple, rezerv yapı alanı tanımında yer alan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.