31.03.2022 tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklerin Uygulamadaki Önemi
Güneş enerjisine dayalı tesislere ilişkin parsel sınırlaması kaldırılmıştır.
Yapılan değişiklik ile güneş enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesislerinde parsel alanına ilişkin %25 oranındaki sınırlama kaldırılmıştır. Bu düzenleme ile katılımcıya ait destek ünitelerinde güneş enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesislerinin teşvik edilmesi ve yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelimin artması hedeflenmektedir. Bunun dışında destek ünitelerinin parsel içindeki konumunun uygunluğuna OSB karar verecektir.
Hizmet ve destek alanlarına ilişkin değişiklikler yapılmıştır.
Yapılan değişiklikle birlikte, küçük imalat ve tamirat, ticaret, eğitim ve sağlık sektörlerinde, katılımcıların yanında katılımcıların kiracılarının faaliyet gösterdiği alanlar da hizmet ve destek alanı tanımı kapsamına dahil edilmiştir. Ayrıca, müteşebbis heyetinin ve genel kurulun görev ve yetkilerine “hizmet ve destek alanlarına ilişkin prensipleri belirlemek” tanımı eklenmiştir.
Dış finansman ihalelerinin kapsamı genişletilmiştir.
Bakanlık kredisinin, uluslararası anlaşmalar çerçevesinde dış finansman ile sağlandığı ihalelerin kapsamı genişletilmiştir. Bu halde yapım işi ihalelerine ek olarak müşavirlik, mal ve hizmet alımı işi ihaleleri de kredi veren kuruluşun ihale usul ve esasları dikkate alınarak Bakanlık tarafından oluşturulan Komisyonca yapılabilecektir.
Katılımcının yatırım finansmanına erişimi kolaylaştırılmıştır.
Parsel tahsis hakkı bağlamında katılımcının mülkiyetindeki taşınmazlar kredi alacaklısı kuruluşa, gayrimenkul yatırım fonuna, gayrimenkul yatırım ortaklığına, varlık yönetim şirketine ve varlık kiralama şirketine devredilebilecektir. OSB’ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, OSB’nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara ek olarak gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketine veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir.
Bu kapsamdaki satışların en geç iki yıl içerisinde gerçekleştirilmesi veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya verilmesi gerekmektedir.
Hizmet ve destek alanlarının oluşturulması kolaylaştırılmıştır.
Müteşebbis heyet ve genel kurulun görev ve yetkileri genişletilmiştir. Heyet veya genel kurul yetkileri arasına, hizmet ve destek alanlarına ilişkin prensipleri belirlemek eklenmiştir. Hizmet ve destek alanı oluşturulmasına ilişkin plan tadilatları OSB’nin teklifine istinaden mülkiyeti OSB, katılımcı ve kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerden de yapılabilecektir.
Tevhit ve ifraz sonucu oluşan parsellerde geri çekme mesafesine iki önemli istisna getirilmiştir.
Yapılaşmış parsellerin ifrazı sonucu oluşacak yeni parsellerde mevcut yapılar nedeniyle imar planında belirtilen geri çekme mesafelerinin sağlanamaması durumunda; ifraz hattının her iki tarafında çevre yeşili mesafesi ve 5 metre ring yolu sağlanması gerekmektedir.
Fiziki durum veya proses gereği imkansızlığın olması halinde çevre yeşili mesafesi 2 metreden az olmamak kaydıyla daha dar bırakılabilecektir. Bu durum vaziyet planı ile gösterilecektir.
İfraz sonucu oluşan parsellere sınırlama getirilmiştir.
Ortak kullanım alanı ile hizmet ve destek alanı parsellerinde tevhit ve ifraz işlemlerine ihtiyaç duyulduğunda, gerekçeli yönetim kurulu kararı ile tevhit ve ifraz işlemleri yapılabilir. Hizmet ve destek alanı parsellerinde minimum ifraz şartı 3000 m2 olarak düzenlenmiştir.
Parsel tahsis hakkının devri hükümleri düzenlenmiştir.
Parsel tahsis hakkı; tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendine ait olan şirketine, tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü halinde varislerine, tahsis yapılan şirketin tasfiyesi halinde şirketin ortaklarına, tahsis yapılan şirketin, 6102 sayılı Kanun kapsamında devralma şeklinde veya yeni kuruluş şeklinde birleşmesi, tam veya kısmi bölünmesi halinde devralan şirkete, tahsis yapılan şirketin, tür değişikliği halinde yeni türe dönüştürülen şirkete devredilebilir.
Kısmi bölünmede, devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının bölünen şirkete ya da bu şirketin ortaklarına ait olması zorunludur. Tahsis hakkının devrine ilişkin sürelerin hesaplanmasında ilk parsel tahsis tarihi esas alınır.
Sonuç
OSB Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişikliklerle hizmet ve destek alanlarının tanımında değişiklik yapılmış, müteşebbis heyetinin ve genel kurulun görev ve yetkilerine hizmet ve destek alanlarına ilişkin prensipleri belirlemek yetkisi eklenmiştir. Tevhit ve ifraz sonucu oluşacak parsellerde, imar planındaki yeni parsel büyüklüğüne göre geri çekme mesafelerinin sağlanamaması ve parsel tahsis hakkının kapsamı belirlenmiştir. İlaveten, Güneş enerjisine dayalı tesislere ilişkin parsel sınırlaması kaldırılmıştır. Tüm bu değişiklikler, OSB’lerde faaliyet gösteren katılımcıların lehine kolaylıklar sağlayacaktır.
Av. Duygu Kılıç Çaylı
M. Alp Satıbeşe